Comment déclarer fiscalement mes revenus ? La loi Scellier » est un dispositif fiscal permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% loi Scellier BBC ou 32% loi Scellier Outre-Mer pour un investissement dans l’immobilier neuf réalisé entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. Pour bénéficier de cette réduction, il est nécessaire de remplir, en plus de la déclaration de revenus fonciers, une déclaration 2042 Complémentaire. En 2015, la date limite de dépôt des déclarations papier est fixée au mardi 19 mai. En ce qui concerne les déclarations en ligne, les contribuables peuvent les remplir jusqu’au 26 mai, 2 juin ou 9 juin selon leur département de résidence. Finalement, trois déclarations sont donc à souscrire en plus de la déclaration 2042 habituelle Une déclaration de revenus fonciers 2044 dispositif Scellier de base ou 2044 spéciale dispositif Scellier intermédiaire ou social celle-ci est à remplir à partir de l’année d’acquisition. Une déclaration de revenus complémentaires 2042-C celle-ci est à remplir à partir de l’année d’achèvement année de livraison du logement ou de déclaration d’achèvement des travaux et tous les ans durant la période de réduction d’impôt. Une déclaration d’engagement de location 2044-EB celle-ci est à remplir l’année d’achèvement. La déclaration de revenus fonciers 2044 ou 2044 spéciale Ces deux déclarations s’effectuent à partir de l’année d’acquisition, quel que soit le dispositif en cause Scellier classique ou intermédiaire. Elles correspondent à la déclaration de revenus fonciers classique, qui permettra soit de déduire les charges supportées, soit de créer un déficit foncier reportable sur 10 ans. Le dispositif Scellier "classique" Concernant le dispositif Scellier classique, les revenus fonciers dégagés par l’investissement se déclarent, comme pour un investissement de droit commun, dans le formulaire 2044. Le dispositif Scellier "intermédiaire" Concernant le dispositif Scellier intermédiaire, les revenus fonciers sont à déclarer dans le formulaire 2044 SPE cocher la case Scellier dans le secteur intermédiaire » qui permet de mentionner l’abattement spécifique de 30% sur les loyers reporter le montant de l’abattement en ligne 228. Les suites de la déclaration 2044 ou 2044 SPE Le résultat foncier obtenu, dans la déclaration 2044 ou 2044 SPE est ensuite à reporter dans la déclaration classique de revenus, 2042, en page 3, ligne 4BA 4BB ou 4BC s’il s’agit d’un déficit. La déclaration de l’ensemble des revenus fonciers doit se faire sur un document unique en d’autres termes, lorsque les revenus fonciers sont issus de différents investissements, et que l’un d’eux nécessite une 2044 SPE, alors tous les investissements du contribuable doivent être déclarés sur ce document. L’engagement de location le formulaire 2044 EB Ce formulaire permet au contribuable souhaitant bénéficier du dispositif Scellier de formaliser son engagement de location, en y précisant ses coordonnées, l’avantage fiscal demandé ainsi que diverses informations concernant le logement en lui-même. Ce document est à fournir l’année de l’achèvement des travaux ou de la livraison pour une acquisition en VEFA, et cela même si le logement n’a pas été occupé par un locataire durant l’année concernée. Pendant une période de 3 ans, le propriétaire devra ensuite conserver, à titre de justificatifs, les documents suivants L’acte authentique d’acquisition, La copie du bail, Ainsi que, pour le Scellier intermédiaire uniquement, une copie de l’avis d’imposition du locataire pour n-2. En cas de déclaration papier, ces documents sont à joindre au formulaire 2044 EB. La déclaration 2042 Complémentaire Cette déclaration est à souscrire pour bénéficier de la réduction d’impôt, à partir de l’année d’achèvement ou de livraison du logement et durant toute la durée de la réduction d’impôt. Première année de déclaration de l’investissement Scellier Pour la première année de déclaration de l’investissement, il faut déclarer en page 3 de la déclaration 2042 C, le prix de revient du bien immobilier, soit le prix d’acquisition, majoré des frais supplémentaires afférents à cette acquisition honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d’enregistrement…. Cependant, il convient de rappeler que ce prix de revient reste plafonné. Ce plafond varie selon les mètres carrés concernés et la zone géographique de l’immeuble. Zones A et A bis B1 B2 C Plafond au m2 5000€ 4000€ 2100€ 2000€ Ce prix de revient est également plafonné à 300 000€ par an et par logement. Le contribuable devra tenir compte de ces plafonds lorsqu’il reportera le montant du prix de revient dans sa déclaration. Exemple En 2013, un particulier acquiert un bien en dispositif Scellier, dont la livraison survient en mars 2014. Il s’agit d’un appartement de 70 m2, situé en zone B1. Le plafond au m2 à respecter est de 70 m2 x 4000€, soit 280 000€. Le prix de revient à retenir est également limité à 300 000€. En l’espèce, au titre de l’année d’achèvement 2014, le prix de revient à reporter dans la déclaration 2042 C sera donc, au maximum, de 280 000€. C’est sur ce prix de revient que l’Administration Fiscale calculera la réduction d’impôt accordée. Déclarations suivantes d’investissement Scellier Pour les déclarations suivantes, le contribuable investisseur ne devra reporter sur la déclaration 2042 C Qu’un neuvième du prix de revient si l’achèvement est intervenu en 2009 ou 2010. Qu’un neuvième de la réduction d’impôt si l’achèvement est intervenu en 2011, 2012 ou 2013. Les montants à reporter figurant sur les avis d’imposition. Si votre réduction d’impôt Scellier excède l’impôt dû, celle-ci est reportable pendant 6 ans. Il faudra donc penser à déclarer le solde de réduction d’impôt non encore imputé au titre des années précédentes sur la déclaration 2042 C, page 5, cases 7LA à 7MH.
Un pour une mise en location en cours d’année civile, la limite de 10 700 euros ne subit pas de prorata. Deux, elle ne s’applique pas appartement par appartement. Le déficit imputable résulte de la compensation de tous les revenus fonciers et de toutes les charges de l’année pour l’ensemble du patrimoine immobilier locatif .Lors de la déclaration sur les revenus fonciers, de nombreux propriétaires bailleurs s’interrogent sur le montant à déclarer aux lignes 230 et 231 de leur imprimé 2044 S ou lignes 229 et 230 de l’imprimé 2044. Ces deux lignes sont étroitement liées. Nous levons le mystère sur ces énigmes ! Chaque année, le syndicat de copropriété adresse aux copropriétaires des appels de fonds », qui sont en général au nombre de quatre afin d’assurer la bonne gestion des parties communes. Ces appels de fonds constituent des provisions ». Ces sommes, réglés au syndic doivent être déduites en ligne 230 de votre déclaration 2044 S ou ligne 229 de votre déclaration 2044. Une fois l’année écoulée le syndicat de copropriété est amené à réaliser une assemblée générale afin de valider le budget de l’année écoulée. Cette assemblée générale permet de faire un état des dépenses réalisées, elle permet de déterminer le montant des charges réelles acquittées sur l’année passée et de faire une régularisation des charges déduites en ligne 230 de l’année N-2 ou ligne 229 si vous utilisez une déclaration 2044. Les provisions pour charges payées l’année N-1 au titre de la copropriété ligne 230 Ces montants figurent sur les documents nommés appels de fonds » de l’année N-1. Vous pouvez déduire, en portant le montant total à la ligne 230, les provisions pour charges relatives aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties et équipements communs de l’immeuble ainsi que celles afférentes aux dépenses pour travaux. La déduction de ces provisions s’effectue de la façon suivante Vous devez déduire la totalité des provisions pour charges payées au cours de l’année d’imposition, qu’elles se rapportent ou non à des charges déductibles ou à des charges locatives récupérables sur le locataire, même si, au moment où vous souscrivez votre déclaration, vous connaissez déjà leur répartition. Ce mode de déduction ne concerne pas les provisions spéciales destinées à faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipement commun, susceptibles d’être nécessaires dans les trois ans à venir et non encore décidés par l’assemblée générale des copropriétaires. Les dépenses relatives à ces provisions spécifiques sont déductibles l’année de leur paiement, comme les autres charges. La régularisation de provisions pour charges déduites au titre de l’année N-2 ligne 231 Pour effectuer cette régularisation, vous devez obtenir de votre syndic le décompte des charges ou la répartition de charges de l’année N-2. Cette opération consiste à réintégrer dans votre revenu foncier la part des provisions déduites l’année précédente qui se rapporte à des charges non déductibles dépenses d’agrandissement ou de construction de parties communes et à des charges récupérables sur le locataire. Vous porterez le montant correspondant à la ligne 231. Exemple Vous avez versé en 2020 une provision pour charges de copropriété qui s’élève à 1 500 €, déduites en ligne 230. Le relevé des comptes de l’année 2020 adressé par votre syndic fait ressortir la répartition suivante – 500 € de dépenses d’entretien déductibles ; – 400 € de dépenses de construction non déductibles ; – 600 € de dépenses d’éclairage et de chauffage récupérables sur le locataire. Lors de l’établissement de votre déclaration de revenus, vous devez réintégrer à votre revenu foncier imposable le montant des dépenses non déductibles 400 € ainsi que celui des charges récupérables sur le locataire 600 €. En revanche, vous n’avez rien à faire en ce qui concerne le montant des dépenses d’entretien déductibles puisqu’elles ont déjà été déduites en 2020 dans le cadre de la provision pour charges. La régularisation du solde Dans les faits, le montant de la provision pour charges ne correspond pas nécessairement au montant des dépenses réellement engagées. Selon le cas, la différence peut être positive lorsque le montant des provisions réglées au titre d’une année est supérieur à celui des charges réelles ou négative lorsque le montant des provisions versées est inférieur à celui des charges réelles. Lorsque cette différence est positive, vous devez ajouter la fraction de la provision qui n’a pas été utilisée au montant de vos revenus fonciers de l’année suivante. A l’inverse, lorsque la différence est négative, vous pouvez déduire ce complément de charges au titre de l’année suivante. La formule à retenir est la suivante Régularisation = provisions déduites N-1 + charges locatives + charges non récupérable – charges réelles A noter également Si votre déclaration correspond à l’année où votre bien a été livré, vous n’avez aucune régularisation à déclarer. Notre permanence Assist’Impôts est à votre disposition pour vous accompagner ! Mis à jour le 07/03/2022
Toutd’abord, il faut que le déficit foncier dû aux dépenses effectuées au cours de l’année soit déduit du revenu global de cette même année, et cela dans la
Le taux d’imposition des revenus fonciers perçus par une SCI varie en fonction du régime choisi. En cours de fonctionnement ou dès la création de l’entreprise, les associés ont la possibilité de choisir entre l’impôt sur le revenu IS ou l’impôt sur les sociétés IS. Chaque option correspond à des obligations de déclarations fiscales et à des charges déductibles spécifiques. Pour rappel, la SCI a pour objet la détention ainsi que la gestion en commun d’un patrimoine immobilier. Tour d’horizon. Par défaut, la SCI ou société civile immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu, sachant que l’impôt sur les sociétés reste une option. L’imposition par défaut de la SCI Le principe en matière de société civile immobilière est la transparence. Cela signifie que l’entreprise ne paie pas directement d’impôts. Si la SCI transparente perçoit des revenus fonciers, ceux-ci font l’objet d’un partage entre les associés à hauteur de leur participation au capital social de l’entreprise. Ces recettes sont ensuite imposées à titre individuel à un taux marginal d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux. Bon à savoir les revenus fonciers d’une SCI à l’IR sont susceptibles de modifier la tranche d’imposition et d’augmenter le taux applicable. Par ailleurs, les associés paient des impôts sur les loyers perçus par la société, qu’il y ait distribution effective du résultat comptable ou non. Ils restent donc assujettis à l’IR dans la limite de leur quote-part en cas de constitution de réserve. Il faut également préciser que l’IR sur les revenus fonciers générés par la société s’applique uniquement aux associés présents lors de la clôture de l’exercice concerné. Si une cession de parts de la SCI intervient avant cette date, le nouvel associé sera redevable de l’impôt sur les recettes réalisées au cours de cette année. Bon à savoir après déduction des frais, le résultat annuel de la SCI est négatif, le déficit est imputé au revenu global de l’associé salaires, etc.. Ce report est limité à 10 700 € sachant que le montant restant est déductible des revenus fonciers des dix années suivantes. L’imposition de la SCI assujettie à l’IS L’option pour l’IS est irrévocable. Ce choix implique l’imposition immédiate Des bénéfices réalisés par la SCI pendant l’exercice en cours lors du changement de régime fiscal ; Des moins-values et des plus-values SCI résultant de la cession des éléments de l’actif immobilisé. La fiscalité de la SCI à l’IS en 2018 Le taux de l’impôt sur les sociétés applicable à la SCI est de 28 % pour les bénéfices n’excédant pas 500 000 € ; 33,33 % pour la part des revenus fonciers au-delà de ce plafond. La société civile immobilière bénéficie parfois d’un taux réduit de 15 % dans la limite de 38 120 € des recettes par exercice comptable de douze mois. Au-delà de ce seuil, l’IS au taux normal s’applique aux revenus fonciers. Voici les conditions à remplir pour bénéficier de cet avantage fiscal Le chiffre d’affaires réalisé par la SCI n’excède pas 7 630 000 € hors taxe sur douze mois ; Son capital social est intégralement libéré ; Le capital est détenu à 75 % au minimum, et ce, de manière continue par des personnes physiques ou par des sociétés ayant rempli les conditions requises pour profiter du taux réduit de l’impôt sur les sociétés à 15 %. Il convient de préciser que si le premier exercice de la SCI est de six mois, la tranche de revenus fonciers imposables au taux réduit d’IS correspond à 38 120 x 6/12, soit 19 060 €. Prenez l’exemple d’une société civile immobilière éligible au taux réduit à 15 % et ayant réalisé 60 000 € de revenus fonciers imposables sur un exercice comptable de douze mois. Le taux de calcul de l’IS s’élève à 15 % pour les premiers 38 120 € de bénéfices ; 33,33 % pour les 21 880 € restants. L’IS une fiscalité progressivement en baisse En 2019, le taux normal de l’impôt sur les sociétés est de 28 % pour la fraction des bénéfices comprise entre 1 et 500 000 € ; 31 % au-delà de cette somme. Le tableau suivant résume les taux applicables aux SCI bénéficiant du taux réduit d’IS. Montant de l’assiette Taux de calcul de l’IS Jusqu’à 38 120 € 15 % Entre 38 120 euros et 500 000 € 28 % Au-delà de 500 000 € 31 % La loi de finances pour 2018 instaure une diminution progressive du taux normal d’IS qui sera désormais applicable sur la totalité des bénéfices. Celui-ci passera à 28 % en 2020 ; 26,50 % en 2021 ; 25 % en 2022. Le taux réduit de l’impôt sur les sociétés à 15 % sur la première tranche des bénéfices dans la limite de 38 120 € reste applicable aux SCI et autres entreprises éligibles. Les SCI soumises de plein droit à l’IS La SCI est obligatoirement assujettie à l’impôt sur les sociétés si elle exerce une activité commerciale à titre principal. Toutefois, cette règle s’applique uniquement si le montant des recettes commerciales excède 10 % de celui du chiffre d’affaires hors taxe réalisé par l’entreprise. Bon à savoir le code APE SCI permet d’identifier le secteur d’activité de la SCI, ici il s’agit en l’occurrence de l’activité commerciale. Ainsi, l’imposition à l’IS s’applique de plein aux SCI pour la location meublée ainsi qu’aux entreprises réalisant des opérations habituelles D’acquisition et de vente d’immeubles ; De location d’un établissement commercial ou industriel muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation» article 35 du Code général des impôts. Quelles sont les déclarations spécifiques aux SCI ? Il existe deux types de déclarations spécifiques aux SCI soumises à l’IR, à savoir La déclaration n°2072-S ; La déclaration n°2072-C. Déclaration n°2072-S Cette formalité est à remplir si Les associés de la SCI sont des personnes physiques ; La société ne possède aucun immeuble spécial classé monument historique ou situé en secteur sauvegardé ni bien en nue-propriété ni immeuble à option pour amortissement; Déclaration n°2072-C Cette déclaration concerne les SCI Dont l’un des associés est une société ; Possédant l’un des biens mentionnés plus haut. Cette déclaration est effectuée par le gérant. Déclaration de la SCI à l’IS Voici les étapes à suivre pour la déclaration des revenus d’une SCI à l’IS en 2018 Calculez les recettes, les dépenses et les bénéfices de la société ; Convoquez l’AG dans un délai de quinze jours pour demander l’approbation du résultat ; Déclarez les revenus fonciers de la SCI au centre des impôts du siège de la société via le formulaire n°2065 relatif à l’IS. La déclaration est à déposer Au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai si l’exercice comptable de la société concorde avec l’année civile ; Dans les trois mois de la clôture de l’exercice comptable dans les autres cas. Déclaration de la SCI à l’IR Concernant la SCI transparente Établissez le compte des recettes et des dépenses ; Déclarez les revenus fonciers de la société via le formulaire adapté 2072-S ou 2072-C à envoyer par lettre recommandée avec avis de réception LRAR ou à remettre en personne au centre des impôts du siège de la SCI ; Avisez les associés en leur envoyant la déclaration complète avec l’annexe par pli d’huissier, par LRAR ou en main propre ; Les associés de la SCI déclarent leurs revenus. La date limite pour déclarer les revenus fonciers perçus par la SCI en N-1 est fixée au deuxième jour ouvré suivant le 1er mai de l’année N. La déclaration n° 2072-S comporte Un feuillet principal ; Deux annexes. Le volet le plus important permettant d’optimiser les charges déductibles de la SCI est situé sur l’annexe 1 ou formulaire 2072-S-A1-SD. L’annexe 2 contient la liste des associés et des usufruitiers ainsi que la répartition du résultat de la société. Case 1 à 5 recettes de la SCI 1 cette case correspond aux revenus locatifs perçus par la SCI au cours de l’année précédente. Ce montant inclut les loyers payés en avance. Si vous avez perçu 15 000 € de loyers + 1 500 € d’avance sur l’année 2018, indiquez 16 500 € dans cette case lors de la déclaration des revenus de votre société civile immobilière au titre de l’année 2018. 2 si le locataire a réglé une charge appartenant normalement au propriétaire, il faut mentionner son montant dans cette case. En effet, il appartient à ce dernier de payer l’impôt correspondant. 3 les subventions de l’ANAH sont à indiquer dans cette case. Si vous utilisez le dépôt de garantie pour compenser un loyer impayé, il convient d’ajouter ce montant qui est imposable. 4 à remplir si la société possède des propriétés non affectées à l’habitation et dont elle se réserve la jouissance. Il en est de même pour les revenus fonciers qu’aurait pu produire la location d’un bien immobilier mis gratuitement à la disposition des tiers ou des associés de la SCI. 5 mentionnez dans cette case le total des lignes 1, 2, 3 et 4. Ce montant correspond au revenu foncier brut imposable sur lequel il faut déduire les charges. Case 6 à 17 frais déductibles Il est à noter que chaque montant mentionné dans les cases 6 à 17 diminue l’impôt ainsi que les prélèvements sociaux. Veillez donc à ne rien oublier. 6 les frais d’administration et de gestion déductibles englobent Les sommes d’argent versées à titre de rémunération des concierges et des gardiens salaire + charges sociales ; Les frais d’une agence, d’un conseiller fiscal ou encore d’un tiers ayant réalisé un travail relatif à la location ; Les cotisations versées aux organismes proposant des aides la gestion de votre location l’UNPI par exemple ; Les honoraires d’avocat, d’huissier et de tout autre professionnel intervenu dans une procédure concernant un bien appartenant à la SCI conflit avec les entrepreneurs ou avec un locataire…. 7 la SCI peut déduire de ses revenus fonciers 20 € par local loué. Ce montant inclut les frais de téléphone et de courrier pour joindre le locataire. 8 assurance PNO Propriétaire Non Occupant sur l’immeuble loué. 9 indiquez dans cette case les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration, à l’exception des travaux de construction. Conservez l’ensemble des factures y afférentes, car l’administration fiscale peut demander les détails sur la date ou encore la nature des travaux réalisés. 11 mentionnez le montant des charges non réglées par votre locataire. 12 à remplir si la SCI a versé une indemnité d’éviction au locataire pour obtenir son départ et relouer l’immeuble à des conditions financières plus avantageuses. 13 indiquez le montant de la taxe foncière, à l’exclusion de l’imposition sur les ordures ménagères. 14 les provisions pour charges de copropriété payées au cours de l’année de la déclaration sont déductibles. 15 les provisions pour charges de copropriété déduites au titre de l’année antérieure et qui concernaient en réalité à des frais non déductibles. Ce montant augmente les revenus fonciers imposables de la SCI. 17 le total des frais déductibles est égal à 6 + 7 + 8 + 9 + 11 + 12 + 13 + 14 – 15 + 16. Case 20 déduction des intérêts d’emprunt 20 les intérêts d’emprunt concernent Les frais de dossier ; Les frais d’inscription hypothécaire ; La contribution versée au fonds mutuel de garantie ; L’assurance emprunteur. Case 21 à 26 fin de l’annexe 1 21 lignes 5 – 17 – 20. 22 à remplir si vous êtes bénéficiaire d’un dispositif fiscal sans avoir respecté l’engagement de location. 23 cette case concerne les avantages en nature et les rémunérations attribués aux associés. 24 lignes 21 + 22 – 23. 25 à laisser vierge si vous êtes associé dans une seule SCI. 26 lignes 24 + 25. Case R1 à R5 bilan pour calculer l’impôt Une fois l’aspect technique rempli, il convient d’en faire le report sur la page 1 de la déclaration de SCI 2072. Ce bilan sera utilisé par l’administration fiscale pour le calcul de l’impôt ou éventuellement le déficit. Il convient ainsi de veiller à inscrire les chiffres exacts. Voici les détails à connaître sur les cinq cases à remplir. R1 revenus bruts. Il s’agit des loyers sans déduction des charges. Ce montant correspond au total des lignes 5, 22, 23, 25 de l’annexe 1. Dans la plupart des cas, ces trois dernières lignes sont de 0 €. R2 paiement sur travaux. Il suffit de reporter le montant de la ligne 9. R3 frais et charges autres que les intérêts d’emprunt. Il est à noter que les travaux sont compris dans ce calcul et figurent à la fois dans les cases R1 et R2. Il faut indiquer le total de la ligne 17. R4 intérêts d’emprunt, frais bancaires inclus. Reportez dans cette case le total des colonnes de la ligne 20. R5 revenu net + ou déficit net -. Indiquez le montant inscrit dans la case 26. Si vous n’avez pas commis d’erreur, le résultat obtenu est égal à R1 – R3 – R4 = R5. Si le résultat est déficitaire, indiquez le signe moins -. Maîtriser l’imposition des revenus fonciers grâce à la SCI à l’IS La SCI à l’IS représente une bonne option pour Maîtriser et/ou optimiser l’impôt sur vos revenus locatifs ; Garantir la stabilité de votre projet ; Mieux rentabiliser votre investissement immobilier. Pour information, la création d’une société civile immobilière uniquement pour des raisons fiscales est considérée comme un abus de droit susceptible d’être dénoncé par l’administration. L’optimisation des impôts est acceptable dans la mesure où elle ne constitue pas la seule motivation des associés fondateurs. L’IS une fiscalité opaque Le principal avantage de l’IS est la dissociation entre votre fiscalité personnelle et celle de la société, contrairement à l’IR ou à l’investissement en nom propre la location nue par exemple. Certes, la taxe à payer lors de la revente des biens immobiliers de la SCI est importante. Il en est de même en cas de versement de dividende ou de revenu. Néanmoins, vous êtes libre de choisir le moment opportun pour revendre les immeubles de la SCI et pour encaisser vos revenus locatifs, ce qui permet de maîtriser pleinement votre fiscalité. SCI à l’IS les charges déductibles La SCI à l’IS présente l’avantage de pouvoir déduire fiscalement Les frais d’acquisition des immeubles ils incluent les frais d’agence, les droits d’enregistrement ou droits de mutation généralement entre 7 et 8 % du prix de vente, les honoraires du notaire, etc. Dans le cas d’une SCI à l’IR, ce type de charge n’est pas fiscalement déductible. En revanche, l’option à l’IS permet soit de comptabiliser ces frais en charges déductibles lors de l’année d’acquisition, soit d’augmenter la valeur brute de l’immeuble. Les dotations annuelles aux amortissements l’amortissement se définit comme la constatation comptable de la dépréciation d’un bien immobilier ou mobilier. Pour ce faire, l’expert-comptable de la SCI détermine un pourcentage du prix d’achat 3%/an du bien qui sera déduit chaque année sur le résultat de la société, et ce, pendant la durée de sa détention. Sont également pris en compte lors du calcul des revenus fonciers imposables les amortissements pratiqués sur le coût de reconstruction et d’agrandissement des immeubles. Il en est de même pour les frais engagés par la SCI afin de réaliser les travaux d’amélioration d’un bien immobilier à usage professionnel ou commercial. Les rémunérations versées au gérant de la société cette déduction s’avère intéressante si la SCI est imposable au taux normal d’IS. Les déficits de la société une SCI imposée à l’IS présente parfois un résultat comptable négatif à cause des dotations aux amortissements. Il est toutefois possible de reporter ces pertes sur les bénéfices réalisés au cours des années ultérieures, réduisant ainsi le montant des revenus fonciers soumis à l’IS. Les intérêts d’emprunt ainsi que les charges y afférentes pour rappel, le capital de l’emprunt ne constitue pas une charge. Il est donc impossible de le déduire sur les revenus fonciers perçus par la SCI. Tous les autres frais de gestion tels que les frais postaux ou les frais kilométriques de l’association rendez-vous à la banque, changement de locataire, gestion des travaux, visite d’un bien immobilier que la société envisage d’acheter, etc.. Dans certains cas, la SCI a la possibilité de déduire des bénéfices les frais d’acquisition d’un matériel professionnel comme l’imprimante ou l’ordinateur. Une imposition favorable des dividendes Pour transférer les revenus fonciers de la SCI vers leur patrimoine personnel, les associés procèdent au versement de dividendes. Cette décision est prise en assemblée générale lors de l’approbation des comptes annuels de la SCI. Les dividendes sont assujettis à l’impôt sur le revenu entre les mains des associés. Ces derniers ont le choix entre Le PFU ou prélèvement forfaitaire unique de 30 % 12,8 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux ; L’IR au barème progressif après un abattement de 40 % + 17,2 % de prélèvements sociaux sans abattement. En l’absence de distribution de dividende, les associés ne paient pas cette taxe supplémentaire. Les projets adaptés à la SCI assujettie à l’IS Investir ensemble dans l’immobilier s’avère un placement intéressant, à condition que les acquéreurs optent pour un régime adapté à leur projet. Ceux-ci ont la possibilité de choisir entre L’indivision ; La création d’une SCI. Avant de privilégier cette seconde option, prenez en compte le coût lié à la création d’une société civile immobilière estimé à 250 € environ. En effet, il faut payer Des droits d’enregistrement si l’un des associés, personnes morales soumises à l’impôt sur le revenu, apporte un immeuble, un droit au bail, un fonds de commerce ou encore de la clientèle ; Les frais de rédaction des statuts si les fondateurs de la SCI font appel à un professionnel du droit avocat ou notaire ; Le prix de la publication de l’annonce légale de constitution SCI dans un journal officiel ; Les frais relatifs à l’immatriculation de la SCI. La création d’une société civile immobilière assujettie à l’IS est adaptée aux Projets importants tels que l’acquisition de plusieurs appartements ; Investisseurs qui n’envisagent pas de revendre leurs biens ; Acquéreurs qui souhaitent rentabiliser au maximum leur patrimoine et/ou réinvestir leurs revenus fonciers dans d’autres biens immobiliers. Imposition des revenus fonciers de la SCI les obligations déclaratives des associés Pour l’associé possédant uniquement des parts dans une SCI soumise à l’IR, il faut Déclarer la quote-part de résultat sur la déclaration n°2042, dans la rubrique dédiée aux revenus fonciers case 4BA ; Indiquer en annexe les coordonnées de l’entreprise, les résultats qu’elle a perçus et éventuellement les intérêts d’emprunt. L’associé concerné peut opter pour le régime micro-foncier en SCI, mais sous conditions, et déclarer ainsi dans la case 4BE Les loyers encaissés grâce au logement dont il est directement propriétaire ; Sa quote-part dans les revenus fonciers générés par la SCI. Dans les autres cas, il convient de remplir le formulaire n° 2044 ou 2044-SPE en indiquant Les revenus bruts ligne 111 ; Les frais et charges ligne 112 ; Les intérêts d’emprunts ligne 113 ; Le bénéfice ou le déficit ligne 114. Devis d’expertise comptable Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris Dernière mise à jour le 18/11/2020Lensemble des revenus bruts fonciers perçus n’excède pas 15.000 € au titre de l’année d’imposition (SCPI + immeubles en direct) Les parts de SCPI et l'immeuble détenu en direct ne doivent pas bénéficier d’un dispositif fiscal spécifique (Malraux, Besson, Périssol, Robien, Girardin, Demessine, LMP, LMNP, Censi Bouvard)
Le traitement du déficit foncier quand on loue un bien vide est complexe et laisse la place à de nombreuses opportunités fiscales. Qui plus est, une nouvelle jurisprudence est venu changer la donne sur un point technique le délai de conservation obligatoire avant la cession du bien quand on bénéficie d’un déficit foncier. Une bonne nouvelle pour les investisseurs puisque la jurisprudence est venue à l’encontre des textes et laisse apparaître une nouvelle opportunité fiscale. Dans cet article, je vais vous exposer cette jurisprudence et me focaliser sur la question suivante combien de temps doit-on conserver le bien avant de le vendre si on a bénéficié d’un gain fiscal grâce à un déficit foncier ? Une problématique qui peut concerner n’importe quel loueur d’un bien vide Pinel ou non. Attention, je vais directement sur la partie technique. Si vous n’êtes pas familiarisé avec le déficit foncier, la façon dont il se conserve ou s’impute sur les revenus jusqu’à 10 700 € et le gain fiscal associé, je vous invite vivement à lire ce premier article en amont où j’ai expliqué en détail comment marche le déficit foncier et comment l’optimiser Déficit foncier sur un bien loué vide – exemples et stratégies pour optimiser le gain fiscal. Une fois ces notions maîtrisées, vous pourrez profiter et comprendre pleinement ce billet. Déficit foncier le vocabulaire à maîtriser pour comprendre la jurisprudence. Ne pas confondre imputation du déficit sur le revenu global et sur le revenu foncier et obligation de conservation du bien les points à retenir avant la jurisprudence un contribuable qui n’a pas conservé le bien 3 ans ne peut toujours pas imputer son déficit sur le revenu global mais peut le provisionner pour l’imputer sur un revenu foncier futur !Problématique le calcul des déficits est imposé, on ne choisit pas entre l’imputation sur le revenu global et sur le revenu foncier. Déficit foncier le vocabulaire à maîtriser pour comprendre la jurisprudence. Ne pas confondre imputation du déficit sur le revenu global et sur le revenu foncier. Pour bien comprendre l’imputation d’un déficit foncier sur un bien loué vide, il faut distinguer deux choses revenu global et revenu foncier. Pour la suite de l’article, ce point de vocabulaire est primordial, il ne faudra pas confondre revenu global » et revenu foncier ». 1 – L’imputation du déficit sur le revenu global. L’année où vous obtenez un déficit foncier donc quand les charges sont supérieures aux loyers, vous avez la possibilité de l’imputer sur vos autres sources de revenus salaires, revenus bancaires… dans la limite de 10 700 €. Ces autre sources de revenus sont appelées revenu global ». Exemple Mr Corrigetonimpôt loue un bien 2 000 € par an et a 20 700 € de charges. Son déficit foncier est de -18 700 €. Il va pouvoir imputer 10 700 € sur son revenu global la première impôt va donc diminuer de 10 700 * sa tranche marginale d’imposition TMI. L’imputation sur le revenu global est possible uniquement l’année où le déficit est créé hors intérêts d’emprunt. Pour le déficit issu des intérêts d’emprunts et celui au-delà des -10 700 €, il est provisionné pour les années futures. 2 – L’imputation du déficit sur le revenu foncier. Un déficit provisionné va se garder 10 ans. Il ne sera plus possible de l’utiliser sur le revenu global. Un déficit provisionné pourra s’imputer seulement sur un revenu foncier positif. Suite de l’exemple Mr Corrigetonimpôt a provisionné 8 000 € de déficit foncier. L’année suivante, son revenu foncier loyers – charges est de 0 €. Il ne pourra pas utiliser son déficit qui peut s’utiliser sur un revenu foncier positif seulement. L’année d’après son revenu foncier est de 5 000 €. Il pourra alors imputer son déficit provisionné sur son revenu foncier pour le faire passer à 0 € ! Restera alors un déficit provisionné de 3 000 € pour les années suivantes. Le fait d’utiliser un déficit sur un revenu foncier permet d’y gagner la tranche fiscale mais aussi les prélèvements sociaux! Le gain fiscal est meilleur qu’une imputation sur le revenu global mais arrive plus tardivement. Dans la suite de l’article, je distingue donc l’imputation sur le revenu global revenus autres que fonciers la première année du déficit de l’imputation sur les revenus fonciers imputation du déficit provisionné les années suivantes. Notez bien que le terme revenus fonciers » comprend l’ensemble des biens loués en vide. C’est important pour l’année de création du déficit si vous louez plusieurs biens; le déficit s’impute alors sur les revenus fonciers provenant des autres biens avant de s’imputer sur le revenu global. Exemple Mr Corrigetonimpôt loue un bien à Paris qui produit un déficit de – 10 000 € non utilisable sur le revenu global. En parallèle, le revenu foncier d’un bien loué à Marseille est de 8 000 €. Le déficit du bien de Paris va s’imputer sur le revenu foncier issu du bien loué à Marseille. Au final, le résultat foncier passe donc à 0 € et le déficit provisionné sera de 2 000 €. Déficit foncier et obligation de conservation du bien les points à retenir avant la jurisprudence. Le gain fiscal procuré par un déficit foncier peut rapidement atteindre plusieurs milliers d’euros voir le détail dans mon article initial sur le déficit. De fait, le fisc a émis une condition à respecter pour pouvoir utiliser un déficit foncier il faut conserver et louer le bien 3 ans. Cette phrase que l’on entend souvent lorsqu’on évoque un déficit foncier parait simple mais est en fait particulièrement technique. Soyons précis, c’est le BOI 30-20-20170901 qui codifie le déficit foncier et on peut y lire à l’alinéa 230 Lorsqu’un contribuable, propriétaire d’un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.» Si vous êtes attentif, vous avez noté l’importance du texte qui précise que cette condition de conservation concerne l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global ! Il faut louer le bien 3 ans pour éviter la remise en cause du déficit uniquement pour l’année où vous l’imputez sur le revenu global donc sur vos salaires, revenus bancaires ect… dans la limite de 10 700 €. Le fait d’utiliser un déficit provisionné sur le revenu foncier quelques années plus tard n’impose pas de délai de conservation. Une fois encore, deux exemples permettront d’être parfaitement limpide. Exemple Mr Corrigetonimpôt loue un bien. La première année, il a 1 000 € de loyers et 21 700 € de charges. Il obtient un déficit foncier de 20 700 €. Il impute alors 10 700 € sur ses salaires. Etant donné qu’il a imputé un déficit foncier sur son revenu global, il doit conserver le bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit pour éviter un redressement fiscal et une remise en cause du déficit. Imaginons maintenant la suite pour l’année d’après. Mr Corrigetonimpôt a un déficit provisionné de 10 000 € qu’il n’a pas pu utiliser en année 1. En année 2, on va prétendre que son revenu foncier imposable est de 2 000 €. Mr Corrigetonimpôt peut alors utiliser son déficit reportable pour ramener le revenu foncier à 0 € impossible en revanche d’utiliser plus, un déficit reporté ne peut pas s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. Il reste 8 000 € de déficit reportable et Mr a utilisé son déficit foncier sur un revenu foncier imposable. Mr Corrigetonimpot n’a aucune obligation de conserver le bien 3 ans à partir de l’imputation de ce déficit ! C’est une imputation sur le revenu foncier et non sur le revenu global ! C’est un point primordial L’obligation de conserver le bien 3 ans s’applique uniquement lorsqu’on impute un déficit sur le revenu global. Le fait d’utiliser un déficit provisionné n’engage à rien car il s’impute uniquement sur un revenu foncier. Cette condition des 3 ans concernent donc des gens qui veulent revendre à court terme mais qui ont en général peu ou pas d’autres biens loués. En présence de plusieurs biens, il est plus rare d’avoir une imputation du déficit sur le revenu global car le déficit s’impute d’abord sur les loyers des autres biens et donc sur un revenu foncier. Exemple Mme Corrigetonimpôt loue deux biens. Le premier produit 10 000 € de loyers et 4 000 de charges déductibles soit un revenu foncier de 6 000 €. Le second fait l’objet de beaucoup de travaux. Les loyers sont de 10 000 € avec des charges déductibles de 16 000 €. Le déficit sur le second bien est de 6 000 €. Le déficit foncier du second bien va s’imputer sur le revenu foncier imposable du premier bien. On a alors un revenu foncier imposable de 6 000 – 6 000 soit 0 €. Mr Corrigetonimpôt n’a pas eu à imputer son déficit sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. Il l’a imputé sur son revenu foncier. Il n’a alors aucune obligation de conserver le bien 3 ans. Une fois qu’on entre dans la technique, on s’aperçoit que cette obligation de conserver le bien 3 ans reste marginale et s’applique uniquement dans un cas l’année où on utilise le déficit sur le revenu global et non foncier ! Qui plus est, certaines conditions permettent aux contribuables de vendre avant 3 ans en évitant le redressement invalidité, licenciement et décès du partenaire de Pacs/mariage. Ce n’est pas tout la nouvelle jurisprudence vient encore alléger cette condition restrictive des 3 ans qui va devenir de moins en moins contraignante. Nouvelle jurisprudence un contribuable qui n’a pas conservé le bien 3 ans ne peut toujours pas imputer son déficit sur le revenu global mais peut le provisionner pour l’imputer sur un revenu foncier futur ! Je vous joins le jugement final en fin d’article. Pour la petite histoire que je simplifie rapidement, un contribuable a loué un bien qui a engendré un déficit de l’ordre de 50 000 €. De fait on a assisté à une imputation du déficit sur le revenu global de 10 700 € et le solde des déficits donc 39 300 € ont été provisionnés. Exemple Mr Corrigetonimpôt loue un bien. Il a 10 000 € de travaux et 60 000 € de charges. Son déficit est de 50 000 €. Il impute immédiatement 10 700 € sur ses autres revenus soit un gain fiscal de 10 700 * sa tranche d’imposition. Il conserve par ailleurs les 39 300 € pour les imputer dans le futur sur son revenu foncier soit un gain fiscal futur de 39 300 * TMI + 39 300 * prélèvements sociaux. Problème le contribuable est alors tenu de conserver le bien trois ans puisqu’il impute son déficit sur le revenu global. Hors, ce dernier a vendu le bien avant le délai. Le fisc arrive alors pour procéder au redressement et annuler le déficit de 50 000 €. Le contribuable a contesté et le dossier est passé par le tribunal administratif, la Cour administrative d’appel et enfin le Conseil d’Etat qui rend la décision finale. Le Conseil d’Etat a tranché de la manière suivante lorsque l’immeuble n’est plus mis en location dans la période des trois ans, […], les déficits indûment imputés sur le revenu global des trois années précédentes peuvent alors être imputés sur l’ensemble des revenus fonciers de l’année au cours de laquelle ces déficits ont été réalisés et viennent augmenter le déficit reportable . Formulé autrement si vous ne respectez pas le délai de 3 ans, vous ne pouvez pas imputer le déficit sur votre revenu global mais cela ne vous empêche pas de le provisionner pour l’imputer sur le revenu foncier. Finalisons l’exemple pour voir l’aubaine que cela représente ! Exemple Mr Corrigetonimpot n’a pas le droit d’imputer son déficit sur le revenu global dans la limite de 10 700 € car il ne conserve pas le bien 3 ans. Pour autant, le Conseil d’ Etat indique qu’il peut conserver son déficit de 50 000 € et le provisionner pour l’utiliser dans les années futures sur un revenu foncier positif. Mr Corrigetonimpôt est ravi. Non seulement il évite le redressement fiscal… mais en plus il aura à terme un gain fiscal de 50 000 * TMI + 50 000 * prélèvements sociaux ! Difficile d’y croire et pourtant…. Le conseil d’ Etat a tranché en ce sens. Reste à savoir si on peut se servir de cette opportunité dans le futur ou optimiser sa situation fiscalement via ce nouveau calcul. Problématique le calcul des déficits est imposé, on ne choisit pas entre l’imputation sur le revenu global et sur le revenu foncier. Vous l’avez compris, on a déjà très envie de voir son déficit imputé sur le revenu foncier plutôt que sur le revenu global. En effet, le fait de défalquer 10 700 €sur le revenu global permet de gagner seulement la TMI alors qu’une imputation d’un déficit sur le revenu foncier permet de gagner TMI + prélèvements sociaux. Exemple Mr Corrigetonimpôt est dans une tranche fiscale à 30%. Il a 10 000 € de déficit foncier. 1 Si son déficit s’impute sur le revenu global, son impôt diminue de 10 000 * 30% = 3 000 €. 2 Si son déficit s’impute sur le revenu foncier, son impôt diminue de 10 000 * 30% + = 4 720 €. Malheureusement, impossible de choisir. Le fisc applique automatiquement le déficit sur le revenu global dès qu’il en a l’occasion. Impossible d’y déroger. Alors comment utiliser » la jurisprudence pour provisionner un déficit plutôt que pour l’imputer sur un revenu global ? Malheureusement, je n’ai pas de solution. Le texte n’a pas été modifié. L’article 156 du CGI précise toujours qu’il faut conserver le bien 3 ans après une imputation du déficit sur le revenu global tout comme le bulletin officiel des finances publiques que j’ai mis en début d’article. La déclaration des revenus fonciers 2044 n’a pas changé. On doit toujours indiquer en ligne 460 la date de cession d’un immeuble qui permettra au fisc de savoir si on a tenu le délai de 3 ans ou non. De fait, le contribuable peut-il maintenant imputer un déficit sur le revenu global comme avant mais vendre le bien avant trois ans ? Concrètement, comme le texte n’est pas modifié on peut avoir les deux cas de figure suivants si vous imputez un déficit et vendez avant 3 ans 1 Le fisc ne fait rien et n’engage pas de rectification suite à la cession avant 3 ans. 2 Le fisc engage une procédure de rectification pour recalculer votre déficit en se basant sur les textes. Cela étant, il prendrait alors le risque de voir sa proposition rejetée comme elle l’a été sur la dernière jurisprudence. Dans ce cas, le contribuable y gagnerait encore plus fiscalement c’est un comble, il faut être contrôlé pour que l’imputation du déficit sur le revenu global se transforme en déficit reportable sur les revenus fonciers afin d’y gagner fiscalement. La seule contrepartie pour le fisc est que cette remise en cause est assimilée à une insuffisance de déclaration. Il y gagne alors par mois sur le gain fiscal remis en cause via l’imputation des 10 700 € sur le revenu global. Une bien maigre compensation pour le fisc par rapport au gain fiscal qu’aura le contribuable en transformant ce déficit sur le revenu global en déficit sur le revenu foncier. Cela n’engage que moi mais je vois mal le fisc engager une procédure de rectification à ce niveau. Pour autant, il en a toujours la possibilité et vous obligera alors à porter le dossier devant les tribunaux pour que vous puissiez espérer bénéficier du même traitement que la dernière jurisprudence. Malgré tout, cette jurisprudence permet quand même aux investisseurs concernés d’être particulièrement serein même en cas de cession avant 3 ans d’un bien ayant eu un déficit utilisé sur le revenu global. Soit le fisc ne fera rien, soit il émettra une proposition de rectification vous laissant une bonne chance d’avoir un gain fiscal majoré si vous contestez le redressement. Jugement n°400441 du 26 avril 2017 Partager la publication "Impôt et déficit foncier faut-il vraiment louer et garder le bien trois ans?" FacebookTwitterLinkedIn Déclarationde vos revenus fonciers. Revenus fonciers : déclarez mieux, payez moins ! Propriétaires de biens locatifs, vous devez obligatoirement déclarer les loyers perçus au cours de l’année civile. Soyez vigilants à bien rattacher ces revenus à la catégorie d’imposition qui leur est propre : -si le bien est loué nu, laLescontribuables doivent payer la taxe d’habitation dès lors qu’ils sont propriétaire d’un bien au 1er janvier : peu importe qu’ils le vendent en cours d’année. Toutefois, en pratique, le jour de la vente, l’acquéreur rembourse au vendeur une partie de la taxe foncière, ( au prorata des mois pendant lesquels l’acquéreur est propriétaire du bien).Une analyse de Lionel Bogey, avocat, CMS Bureau Francis Lefebvre. La révolution de l’économie collaborative conduit à une évolution de la société et bouleverse les rapports à la propriété, à l’usage et au partage. Certains propriétaires - mais aussi certains locataires - n’hésitent ainsi plus à mettre en sous-location saisonnière leur résidence principale pour en tirer des revenus complémentaires, ou tout au moins une aide financière pour les vacances. C’est l’occasion pour nous de rappeler les règles fiscales applicables à la location de la résidence principale et les précautions à prendre pour préserver le bénéfice du régime d’exonération de la plus-value de cession, lequel est susceptible d’être remis en cause en cas de location saisonnière. Le principe de l’imposition des revenus locatifs Rappelons qu’aux termes de l’article 12 du Code général des impôts CGI, l’impôt est dû chaque année à raison des bénéfices ou revenus que le contribuable réalise ou dont il dispose au cours de la même année». L’administration fiscale considère, quant à elle, que ce principe d’imposition concerne les revenus réalisés par les particuliers dans le cadre de leurs activités de toute nature y compris les revenus de services rendus à d’autres particuliers avec lesquels ils ont été mis en relation par l’intermédiaire notamment de plates-formes collaboratives» BOI-IR-BASE-10-10-10-10 n° 40, 28 novembre 2016. L’administration admet, certes, de ne pas imposer, sous certaines conditions, les revenus tirés d’activités de co-consommation» qui correspondent à un partage de frais, mais sont expressément exclus de ce régime d’exonération les revenus tirés de la location d’un élément du patrimoine personnel comme la location de sa résidence principale. Dès lors, les revenus de location constituent un bénéfice imposable, sauf situation permettant de bénéficier d’un régime dérogatoire d’exonération. Il faut ainsi que les recettes annuelles n’excédent pas 760 euros, ou qu’il s’agisse de la location d’une partie de la résidence principale à un loyer modéré 184 euros par an et par m2 en Ile-de-France ou 135 euros dans les autres régions. La résidence principale étant louée meublée, les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux BIC – et non dans celle des revenus fonciers – et les prélèvements sociaux sont dus au taux de 15,5%. Si le contribuable retire de toutes ses locations meublées des recettes inférieures à euros par an, il peut pratiquer un abattement de 50% régime micro-BIC 1. Bien entendu, si le propriétaire est une société soumise à l’impôt sur les sociétés, c’est cet impôt qui s’applique. La location saisonnière de la résidence principale ne doit en principe pas excéder quatre mois par an, de sorte que l’occupant à titre principal en conserve la jouissance pendant au moins huit mois. Ce délai résulte de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Aux termes de la loi du 7 octobre 2016 pour une République numérique, les plateformes devront d’ailleurs s’assurer que la période de location n’excède pas 120 jours par an et devront envoyer à la commune le décompte des jours de location. Observons que la définition de la résidence principale est différente lorsqu’il s’agit de déterminer le traitement fiscal applicable à la plus-value de cession. Les risques attachés à la requalification de la résidence principale en résidence secondaire ou locative en cas de cession La plus-value constatée lors de la cession de la résidence principale bénéficie d’une exonération totale d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, à la condition que le logement cédé constitue bien la résidence principale du cédant au jour de la cession article 150 U du CGI. A défaut, la plus-value serait taxée au taux de 19% pour l'impôt sur le revenu et de 15,5% pour les prélèvements sociaux, mais sur une assiette imposable réduite par un système d'abattements pour durée de détention l'exonération n'étant totale qu'après trente ans de détention. Des décisions récentes ont précisé les contours de la notion de résidence principale lorsque le propriétaire occupe plusieurs logements. Les juges considèrent ainsi que la preuve d’une occupation effective résulte d’un faisceau d’indices concordants. Cette preuve n’est pas apportée par l’inscription sur les listes électorales de la commune ni par la mention du logement comme résidence principale sur les déclarations de revenus, lorsque les cédants occupent un autre appartement, sans qu’un réel écart de consommation en électricité et en eau entre les deux logements ne puisse être établi CAA Nantes 10/03/2016 n°14NT01750. Dans le même sens, un logement, rénové puis occupé pendant une brève période avant la cession, ne peut être qualifié de résidence principale, dès lors que la propriétaire possède un autre logement occupé concomitamment et à l’adresse duquel son enfant était domicilié au cours de sa scolarité CAA Douai 21/07/2015 n°13DA01369. Mais, le Conseil d’Etat CE 10/04/2015 n°367015 a indiqué que la preuve d’une occupation effective pourrait être apportée par des factures d’électricité, de téléphone, d’assurance habitation, corroborées par les attestations des deux derniers maires de la commune et du notaire. Nul doute que l’essor de l’économie collaborative pourrait conduire, dans les prochaines années, à intensifier les contentieux relatifs à la qualification de la résidence principale et, ce faisant, les propriétaires cédants devront être vigilants quant à leur faculté à revendiquer l’exonération.
Souscrireen ligne Mon espace. × . Réduire mes impôts. PER (Plan Epargne Retraite) FCPI-FIP (dont Corse et Outre-Mer) SOFICA; Groupements Fonciers (GFF et GFV) Loi Girardin; SCPI fiscale; Remploi du produit de cession; Nos produits défiscalisants. Tous nos produits financiers : SOFICA : 48% de réduction * PERin: jusqu'à 45% de réduction * FIPLes revenus fonciers sont les revenus tirés du patrimoine immobilier biens non meublés.S’il respecte certaines conditions, le contribuable peut encore choisir entre deux régimes différents le régime micro-foncierle régime de droit que soit le régime choisi, le revenu imposable ou revenu net foncier se calcul sur la base du revenu brut foncier qui comprend L’ensemble des loyers perçus au cours de l’année d’imposition considérée dont les loyers arriérés et ceux perçus en avanceLes recettes accessoires location d’emplacements d’affichageLes recettes exceptionnelles pas-de-porte, indemnités d’assurance, dépenses mises par convention à la charge des locatairesRevenu brut auquel il faut soustraire un certain nombre de charges forfaitaires pour le régime du micro-foncier, réelles pour le régime de droit régime micro-foncierLe régime micro-foncier est le régime par défaut des contribuables dont le revenu brut foncier n’excède pas 15 000 € et qui ne louent pas des biens soumis à certains régimes fiscaux spéciaux. Les contribuables ne répondant pas à ces deux critères ne peuvent pas y prétendre. Il s’agit d’un régime d’imposition revenu net foncier est déterminé en appliquant au revenu brut un abattement de 30 %.Revenu net foncier = Revenu brut foncier – 30 %.Par conséquent, 70 % des revenus fonciers perçus sont soumis à imposition et additionnés aux autres revenus pour former le revenu global. Aucune autre déduction n’est est possible d’opter pour le régime de droit commun lorsque les charges déductibles représentent plus de 30% des revenus perçus, cette option est alors irrévocable pendant 3 ans, puis reconductible chaque régime de droit communCe régime s’impose aux contribuables dont les revenus fonciers bruts excèdent 15 000 €.Le contribuable sera imposé sur son revenu net foncier, ici Revenu net foncier = Revenu brut foncier – Frais et charges frais et charges déductibles Les frais engagés pour l’acquisition ou la conservation du revenu supportés au cours de l’annéeLes primes d’assuranceLes frais de gestion couranteLes frais de procédureLa rémunération des concierges et du syndicLes charges récupérables non récupérées au départ du locataireLes intérêts d’empruntA noter que dans le cadre de certains dispositifs, un abattement s’applique au revenu brut avant de déduire les frais et charges DispositifsDéductionBorloo-ancien30 %, 60 % 45 % avant 2009 ou 70 %Mobilité professionnelle10 %Remise en location de logements vacants30 %Régime d’amortissement Robien-ZRR26 %Dispositif Borloo-neuf30 %Scellier intermédiaire30 %Scellier ZRR26 %Besson-ancien26 % 40 % avant 2006Carrières et autres gisements minéraux40 % 50 % avant 2006Si les frais et charges ne couvrent pas le revenu brut foncier, le revenu net foncier est additionné aux autres revenus pour former le revenu les frais et charges déductibles sont supérieurs au revenu brut foncier, l’opération fera apparaître un règle pour l’imputation du déficit foncier varie en fonction de la nature de ce dernier Pour les dépenses autres que les intérêts d’emprunt, le déficit foncier pourra être imputé au revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € ou 15 300 € en cas d’investissement PerissolLa fraction du déficit supérieure à 10 700 €, ainsi que les intérêts d’emprunt seront imputables sur les revenus fonciers des 10 prochaines annéesCas pratique En 2013, M. Martin a perçu des revenus fonciers d’un appartement loué nu Loyers = 10 000 €Frais et charges déductibles hors intérêts d’emprunt = 5 000 €Intérêts d’emprunt = 11 000 €Avec le régime micro-foncier 10 000 – 30 % = 7 000 € de revenus fonciers imposablesAvec le régime de droit commun 10 000 – 11 000 = – 1 000 € -> 1 000 € imputables sur les revenus fonciers des 10 prochaines – 5 000 = – 5 000 € -> 5 000 € imputable sur le revenu global de vous appartient donc de bien faire vos calculs tout les ans, ou de les faire valider par le professionnel de votre choix, rompus aux subtilités d’une fiscalité extrêmement changeante. DéclarationsSCI 2072 et 2044. Sans option pour l’IS et en l’absence d’activités relevant de l’impôt sur les sociétés, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Dans ce cas : le résultat de la SCI fait l’objet d’une déclaration n°2072, chaque associé indique sur sa déclaration n°2044, en revenus fonciers, sa
Si vous êtes bailleur privé, d’une ou plusieurs locations nues, alors le terme déficit foncier, vous cet article, nous allons faire le point sur le principe, en lui-même, mais également sur la nouveauté jurisprudentielle, relative à la déduction des frais et charges liés à vos biens loués est le fonctionnement du déficit foncier ?Vous achetez un bien que vous souhaitez mettre en location nue. Puis, vous effectuez des travaux de coût global prend en compte Vos travauxVos intérêts d’empruntVos frais de dossier bancaireVos diverses assurances immeuble et assurance de prêt…Le déficit foncier apparaît lorsque vos charges sont supérieures à vos revenus de création de votre déficit, une partie va s’imputer sur vos revenus locatifs, mais également sur votre revenu global dans la limite de 10 700€.La fraction du déficit qui est supérieure à cette somme ou qui est issue des intérêts d’emprunt est uniquement reportable sur les revenus fonciers des dix années régime dérogatoire est applicable seulement si la mise en location est au minimum égale à 3 ans. Si vous cessez la mise en location, alors le déficit foncier imputable sur vos revenus globaux est annulé, et l’administration fiscale réalise un seraient les conséquences d’une vente sur le déficit foncier ?En effet, jusqu’alors, le déficit foncier était perdu suite à la vente du décision du Conseil d’Etat du 26 avril 2017, a jugé ces dispositions comme un obstacle à l’application des principes même du déficit la jurisprudence reconnaît que le contribuable a la possibilité de conserver son report pendant les dix années qui suivent la création du déficit foncier. Ce dernier pourra s’imputer sur les revenus fonciers provenant d’autres immeubles.jafyk.
revenus fonciers et vente en cours d année
